上海楼市：新政后的“热”与“冷”
元描述： 上海“沪七条”新政发布三周后，楼市成交量明显回升，二手房市场尤为火热，但新政对不同区域、不同价位房源的影响存在差异，豪宅市场去化压力渐显，新政效应能否持续尚待观察。
引言： 2024年9月29日晚，上海发布了备受关注的“沪七条”新政，旨在提振楼市信心，刺激成交。新政发布三周后，市场反应热烈，二手房成交量大幅攀升，新房市场也呈现出复苏迹象。然而，细致观察之下，新政对不同区域、不同价位房源的影响存在差异，豪宅市场则面临着去化压力。本文将深入分析上海楼市新政后的“热”与“冷”，探讨新政效应能否持续，以及未来上海楼市的发展走向。
关键词： 上海楼市，新政，二手房，新房，豪宅，去化压力
新政驱动下的楼市复苏
“沪七条”新政的发布，如同一剂强心针，为上海楼市注入了活力。政策主要从限购、信贷和税收三个维度进行调整，其中降低首付比例、将社保年限由3年改为1年等措施，对刚需购房者尤为利好。
数据说话：
- 同策研究院数据显示，新政后上海二手房日均成交量超过2023年同期水平，远超新政前日均542套的水平。
- 上海中原地产数据显示，上周（10.14—10.20）上海新建商品住宅成交面积12.71万平方米，环比增加25.32%。
- 第三方平台数据显示，上周上海新房成交面积为13.44万平方米，环比增长38.03%。
一线反馈：
- 中介业务员反馈，新政发布后，带看量、认购转换率大幅提升，成交量随之增长。
- 部分中介门店客户接待量明显增加，甚至出现晚上7、8点还有客户看房的情况。
- 同策研究院数据显示，新政后新房日均来访环比大涨131%，外环外来访、认购增长远超外环内项目。
新政的积极影响主要体现在以下几个方面：
- 降低购房门槛： 调整住房限购政策，放宽了购房资格，吸引了更多潜在购房者入市。
- 提升信贷支持： 优化住房信贷政策，降低首付比例，减轻了购房者的资金压力，增加了其购买力。
- 减轻税收负担： 调整住房税收政策，降低了购房成本，激发了购房者的积极性。
值得注意的是，新政对不同区域、不同价位房源的影响存在差异。
外环外市场活力涌现，外环内市场反应平淡
新政对上海外环外市场的影响尤为明显，而对内环内市场的影响相对较弱。
- 外环外市场： 新政降低了购房门槛，增加了信贷支持，吸引了大量刚需购房者，带动了外环外项目的来访量和认购量大幅增长。
- 外环内市场： 外环内市场以改善型需求为主，新政对该类人群的刺激作用相对较小，因此市场反应相对平淡。
数据对比：
- 同策研究院数据显示，上海外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，约31%客户受新政影响而认购。
- 相比之下，外环内新房来访客户中，仅5%为受新政影响驱动看房，新政对外环内市场影响较弱。
分析原因：
- 外环外区域房价相对较低，新政带来的购房成本下降幅度更大，更能吸引刚需购房者。
- 外环内区域房价较高，新政带来的购房成本下降幅度相对较小，对改善型需求的刺激作用有限。
总结： 新政的实施，为上海楼市带来了新的活力，但不同区域的市场反应却存在差异。外环外市场受新政影响较大，成交量明显提升，而外环内市场则反应平淡。
豪宅市场去化压力渐显
随着新政的实施，上海豪宅市场也出现了一些微妙的变化。
- 二手豪宅价格上调： 受新政刺激，置换意愿强烈的房东倾向于将手中房源尽快卖掉，并趁机给买家让利，导致部分二手豪宅价格上调。
- 新房豪宅竞争激烈： 近期上海推出了一些新的豪宅项目，但由于供应量增加，竞争加剧，豪宅去化压力也随之增加。
数据分析：
- 数据显示，今年上半年，上海总价3000万元-5000万元的高端住宅成交1236套，同比增长192.6%。而总价5000万元以上的住宅成交308套，同比增长422%。
- 10月中下旬，中海领邸选择将新一期组团共552套建面约102平方米-143平方米的房源一次性入市，总价在1200万元-1300万元起步，但面临着周边多个豪宅新盘的竞争，以及二手豪宅市场的冲击。
分析原因：
- 新政对豪宅市场的影响有限，豪宅客户群体主要为高端改善型需求，对新政的敏感度较低。
- 随着上海高端住宅预售价格天花板的不断被突破，一二手房价差逐渐消失，新增豪宅与存量豪宅之间也存在竞争。
- 上海市大力推动城市更新，未来两年将有一批风貌改造项目集中入市，也将对豪宅市场产生一定影响。
总结： 上海豪宅市场在经历了短暂的热潮后，面临着去化压力。随着供应量的增加和竞争的加剧，豪宅市场的未来发展仍需观察。
新政效应能否持续，市场尚待检验
新政发布后，上海楼市成交量出现明显回升，但新政效应能否持续，市场尚待检验。
- 新政的长期影响： 新政对楼市的影响是一个长期过程，需要观察市场反应和成交数据，才能得出结论。
- 市场预期变化： 新政的实施，会对市场预期产生影响，市场信心能否持续稳定，也是影响楼市发展的重要因素。
- 外部环境影响： 宏观经济环境、政策调整等外部因素也会对楼市发展产生影响。
一些值得关注的问题：
- 新政带来的成交量回升，能否持续？
- 豪宅市场去化压力如何解决？
- 未来上海楼市发展走向如何？
结语：
上海“沪七条”新政的实施，对楼市产生了积极影响，但不同区域、不同价位房源的市场反应存在差異。新政效应能否持续，市场尚待检验。未来上海楼市的发展，将取决于政策的持续性、市场信心的稳定性以及外部环境的影响。
常见问题解答
1. 新政对上海楼市的影响是什么？
新政对上海楼市产生了积极影响，特别是对二手房市场，成交量大幅攀升。但新政对不同区域、不同价位房源的影响存在差异。
2. 新政对哪些购房者更有利？
新政对刚需购房者更为有利，特别是那些符合社保年限要求、想要购买外环外房源的购房者。
3. 豪宅市场为何出现去化压力？
随着新政的实施，上海豪宅市场供应量增加，竞争加剧，加之豪宅客户群体对新政的敏感度较低，导致豪宅市场出现去化压力。
4. 新政效应能否持续？
新政对楼市的影响是一个长期过程，需要观察市场反应和成交数据，才能得出结论。市场预期变化、外部环境影响等因素也会对楼市发展产生影响。
5. 上海楼市未来的发展走向如何？
未来上海楼市的发展，将取决于政策的持续性、市场信心的稳定性以及外部环境的影响。
6. 哪些因素会影响上海楼市未来的发展？
宏观经济环境、政策调整、市场预期、外部环境等因素都将影响上海楼市未来的发展。
